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楼市分化或令三线城市崩盘 应控制一线价格

来源:未知 作者:南阳热线 人气: 发布时间:2015-07-30
摘要:楼市分化或令三线城市崩盘 应控制一线价格
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中国人民大学国家战略与发展研究院执行院长 刘元春

    关注房地产复苏中的“虹吸现象”

    房地产将出现全面的复苏已成为业界的共识。因为自3·30房地产新政以来,房地产销售数据和价格数据都在持续回升,一线城市价量齐升,呈现出火爆的态势。但这种共识是否成立呢?一旦这种共识不成立,现有的政策措施存在着系统性的偏误,导致今年房地产市场复苏的夭折,这将是中国经济难以承受之重。因为房地产的增加值占GDP的6%-7%,加上直接关联的行业增加值(例如建筑业)占GDP的28%,房地产投资占城镇固定资产投资的19%-21%,房地产各类贷款占全社会贷款的20%左右,房地产销售占GDP的23%左右,而房地产占居民财富70%左右,这些参数决定了房地产的复苏进程将直接左右中国宏观经济的未来。因此,深入审视目前房地产复苏的性质十分必要。

    一、总体而言,房地产复苏依然脆弱

    1.销售虽然有所回升,但去库存的压力总体没有缓解。1-6月份商品房销售面积同比增长3.9%,比1-5月份增速上扬了4.1个百分点;商品房销售额增长10.0%,增速提高6.9个百分点。但与此同时,全国6月末,商品房待售面积同比增长20.8%,总面积达到65738万平方米,这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。

    2.资金回笼状况有所改善,但总体资金面依然十分紧张。1-6月房地产总体资金来源同比增长了2.8%,实际到位资金同比增长0.1%,改变了今年一季度下滑的局面,但是1-6月应付款同比增长了16.4%,而这些应付款46%不是用于工程款项。因此,资金缺口和财务成本依然较为紧张。

    3.在库存和资金的压力下,房地产企业的开发进度并没有复苏,依然处于十分低迷的状态。1-6月新开工面积同比下降了15.8%,竣工面积下降13.8%,与过去3个季度的平均水平差不多,都处于低迷状态。更为重要的是,房地产企业投资完成额、计划投资数、土地购置面积的增长速度依然处于持续下滑的通道之中,没有趋缓的迹象。例如土地购置面积1-6月累计同比速度为-33.8%,比一季度下滑了1.4个百分点,比去年同期下滑了28个百分点。

    二、脆弱复苏中的加速分化可能带来严重的“虹吸现象”

 

    在总体复苏脆弱的局面下,房地产所呈现的加速性分化可能是3-4季度面临的最大问题。一是以深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面,房地产企业加速向一线城市进行布局;二是三线城市出现的持续加速性的下滑,三是大型房地产商在全国布局调整中出现业绩全面改善,但另一方面使小房地产商固化在三线城市业绩出现加速性的恶化。例如深圳6月房地产价格同比上涨接近20%,而很多三线城市价格同比下滑接近20%;一线城市库存同比下降了2%,而三线城市库存同比上扬了接近6%。分化中复苏一般是一种常态,但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到,本轮分化的程度大大超越以往。这种强劲的分化可能带来的结果是:1)出现强劲的“虹吸现象”,即大量房地产企业将重新布局开发战略,加速各类开发性资金向一二线城市集聚;2)在户籍制度改革的推动下,很多投资性和改善性需求将进一步向一、二线城市转移;3)三线城市房地产市场将进一步萧条,而不是在一、二线复苏的带动下出现跟随性复苏;4)小房地产开发企业将出现倒闭潮、部分县级财政的困难将进一步加剧,从而引发局部的金融风险;5)在目前资金链十分紧张,企业债务率高企的状况下,局部资金链的紧张或金融风险的显化很可能引发全局的问题。

责任编辑:南阳热线
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